HYPO NOE Wohnrechner – Finanzierungstipps

Möglichkeiten für die Hausfinanzierung

Für Ihre Bau- bzw. Hausfinanzierung ist es sinnvoll, einen Immobilienkredit einer Bank oder einer Bausparkasse aufzunehmen. Für den Kauf oder Bau eines Hauses ist meist eine höhere Summe vonnöten, als man mit Eigenmitteln selbst abdecken kann. Auch Förderungen von den jeweiligen Bundesländern reichen nicht für die gesamte Finanzierung eines Hauses aus. Dennoch können sie eine große Unterstützung sein. Sollten Sie Ihre alte Immobilie verkaufen, um in eine andere zu investieren, gibt es auch die Möglichkeit der Zwischenfinanzierung. Das ist ein kurzfristiger zusätzlicher Kredit, der mit dem Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie zurückgezahlt wird.

Wie viel Kredit bekommt man für die Bau- und Hausfinanzierung?

Diese Frage bekommen wir oft gestellt. Wir empfehlen, zuerst die Gesamtinvestitionskosten zu ermitteln, die Eigenmittel, Förderungen etc. gegenüberzustellen und dann zu prüfen, ob der benötigte Kreditbetrag monatlich leistbar ist. Bei jeder Kreditanfrage für eine Immobilienfinanzierung prüfen Banken die sogenannte Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit (= Bonität).

Die Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit einer (natürlichen oder juristischen) Person, rechtswirksam Kreditverträge abzuschließen. In Österreich sind Personen ab dem vollendeten 18. Lebensjahr voll geschäftsfähig und gesetzlich in der Lage, einen Kredit aufzunehmen. Eine weitere Voraussetzung für die Kreditfähigkeit ist die geistige Verfassung. Kreditwürdigkeit beschreibt die Fähigkeit, einen Kredit auch zurückzuzahlen (Selbstauskunft, Haushaltsrechnung).

Bei höheren Finanzierungssummen kann ein höheres Risiko entstehen, daher wird die Kreditwürdigkeit von der Bank beurteilt. Dies geschieht in erster Linie mit einem Rating, bei dem die Einstufung der Bonität eines Kreditnehmers durch das Kreditinstitut vorgenommen wird. Je höher die Bonitätsstufe, desto wahrscheinlicher ist eine Finanzierungszusage und desto besser sind die Konditionen. In unserem „wohnrechner.at“ können Sie diese Berechnung selbstständig durchführen und zu einer ersten Abschätzung Ihrer Möglichkeiten gelangen, ohne vorab mit einem/einer Wohnbauberater:in zu sprechen.

Faktoren eines Ratings:

• Persönliche Angaben (Familiensituation etc.)
• Wirtschaftliche Verhältnisse (Beruf, Einkommen etc.)
• Vorhandenes Vermögen
• Bestehende Verbindlichkeiten

Mögliche Ausschlusskriterien:

• Negative Haushaltsrechnung (zu geringes Einkommen)
• Unregelmäßiges Einkommen
• Überproportional hohe variable Gehaltsbestandteile
• Befristetes Arbeitsverhältnis
• Wenig bis keine Eigenmittel
• Bestehende Kredite zu hoch (Überschuldung)
• Alter bei Finanzierungsanfrage
• Vermerke bei Kreditauskunfteien (KSV 1870, CRIF, Bisnode Austria) -> siehe bestehende Kredite

Finanzierungsmodell

Eine Beratung durch eine:n Finanzierungsexperten/expertin ist bei der Verwirklichung des eigenen Wohn(t)raums auf jeden Fall empfehlenswert. Welches Zinsmodell ist das richtige für Sie? Sie können zwischen variablen und fixen Zinsen bzw. kurzen und langen Laufzeiten wählen. Bei der variablen Verzinsung ändert sich der Zinssatz mit der aktuellen Marktbewegung laufend. Er richtet sich nach der Entwicklung eines sogenannten Referenzzinssatzes (z. B. 6-Monats-Euribor) und wird daran laufend angepasst.

Bei der fixen Verzinsung bleiben der Zinssatz und die Kreditrate während der gesamten Laufzeit gleich. Dies bringt meistens mit sich, dass Sie höhere Zinsen bezahlen müssen, dafür sind Sie für eine lange Zeit nicht von eventuellen Zinserhöhungen betroffen.

Aktuell ist eine Fixzinsbindung sehr interessant. Aufgrund des Niedrigzinsniveaus erhalten Sie auch bei Krediten mit einem langfristigen Fixzinssatz zwischen 15 und 20 Jahren sehr gute Konditionen. Ob in den nächsten Jahren Zinssteigerungen zu erwarten sind, kann nicht vorausgesagt werden. Seit geraumer Zeit zeigen sich die Fixzinsen allerdings historisch niedrig. Ebenso kann man über einen längeren Zeitraum einen Fixzinskredit mit einem im Anschluss variablen Kredit kombinieren.

Finanzierungsplan

Um die Gesamtinvestitionskosten Ihrer Finanzierung zu berechnen, empfehlen wir Ihnen, einen Finanzierungsplan zu erstellen. Hierbei sollten Sie folgende Kosten nicht vergessen: Baukosten, Bau- bzw. Kaufnebenkosten, Kosten für Grundstückskauf inklusive Kaufnebenkosten sowie Kosten für die Erschließung und Einrichtung. Unser „wohnrechner.at“ hilft Ihnen dabei, Kosten zu ermitteln, die gerne übersehen werden. Jedoch können auch Kosteneinsparungen durch verschiedene Eigenleistungen miteingerechnet werden!

Von den Gesamtinvestitionskosten werden die Ihnen zur Verfügung stehenden Eigenmittel, etwaige Förderungen und eventuelle Eigenleistungen abgezogen. Der daraus resultierende Betrag ergibt die Finanzierungssumme bzw. den Auszahlungsbetrag. Hinzu kommen noch die sogenannten Kreditnebenkosten. Den Auszahlungsbetrag zuzüglich der Kreditnebenkosten nennt man Gesamtkreditbetrag. Auch sind etwaige Sondertilgungen (z. B. die Auszahlung eines Bausparvertrags) wesentliche Möglichkeiten, die Rückzahlungsfähigkeit zu erhöhen und die Kreditlaufzeit zu verringern.

Nebenkosten im Finanzierungsplan

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht, eventuelle Maklergebühren sowie die Kaufvertragserrichtungskosten inklusive Übernahme der Treuhandschaft. Aber auch die folgenden Finanzierungskosten müssen beachtet werden:

• Grundbucheintragung des Pfandrechts:  1,2 % vom Betrag der Hypothek, mit der sich das Kreditinstitut in das Grundbuch Ihrer Liegenschaft einträgt
• Kontoführungsgebühren:  Kreditkontoführungsgebühren werden p. a. und über die komplette Kreditlaufzeit verrechnet. Das sind Kosten, die den effektiven Zinssatz direkt beeinflussen.
• Die HYPO NOE Landesbank verrechnet alle sonstigen Gebühren in einer einmaligen „Ausfertigungspauschale“ in der Höhe von EUR 275,–. Diese beinhaltet: KSV-Spesen, Grundbucharchivierungsgebühr, Grundbucheingabegebühr, Grundbuchauszug, Beglaubigung der Pfandurkunde, Kosten für die Schätzung der Liegenschaft und EDV-Kosten.

Worauf sollte man beim Kreditvergleich achten?

Denkt man an einen Kreditvergleich, so sollte man den Effektivzinssatz vergleichen – dieser enthält diverse Kreditgebühren (wie z. B. Kontoführungsgebühr, Ausfertigungsgebühr etc.), die auf die ganze Laufzeit aufgerechnet werden und so den effektiven/wahren Zinssatz ergeben.

Die korrekten Angaben bei der Bau- und Hausfinanzierung sind essenziell – sie beschleunigen und erleichtern den gesamten Kreditprozess und zeigen ein klares Bild in der Haushaltsrechnung und Leistbarkeit.

Eigenkapital checken

Prüfen Sie, ob Sie genug Eigenkapital haben, um Ihre Immobilie kaufen zu können. Sie müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbucheintrag) mitbringen. Je mehr, desto besser: Dadurch werden die Zinsen voraussichtlich niedriger.

Maximale Kreditrate

Die monatliche Kreditrate/Belastung darf nicht mehr als 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen. Das 13. und 14. Monatsgehalt zählen zum Durchschnitt dazu. Wenn zwei Einkommen zur Verfügung stehen, sollten Sie beachten, dass ein Gehalt zeitweise wegfallen kann, etwa durch die Geburt eines Kindes (Karenz).

Berechnungsbeispiel: Zwei Personen wollen ein Eigenheim finanzieren und haben monatliche Einkommen von 1.800 Euro und 1.200 Euro. In Summe beträgt das monatliche Haushaltseinkommen also 3.000 Euro. Inklusive aliquoter Sonderzahlungen beträgt die Berechnungsbasis 3.500 Euro (3.000 dividiert durch 12 mal 14).

40 % von 3.500 wären 1.400 Euro, was der maximalen monatlichen Kreditrate entspricht!

Zuschüsse und Förderungen vom Staat beanspruchen

Wir beraten Sie gerne über die Fördermöglichkeiten, die in Österreich bei unterschiedlichen Stellen beantragt werden können (Wohnbauförderung, Sanierungsförderung, PV-Investitionsförderung etc.).

Diese Förderungen stellen meist eine interessante Ergänzung dar, sollten aber schon im Finanzierungsgespräch diskutiert werden, da auch Förderstellen meistens ein Pfandrecht im Grundbuch verlangen.